Mieterhöhung – die vier größten Fehler der Vermieter

Rechte und Pflichten im Fall einer Mieterhöhung...

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Diese Post bekommt kein Mieter gerne: Der Vermieter will mehr Geld...
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Wer eine Wohnung vermietet, sieht sich früher oder später der Herausforderung gegenüber gestellt, seinen Mieter auf eine anstehende Mieterhöhung hinweisen zu müssen und diese letztendlich auch durchzusetzen.

Gut, wer selbiges bereits im Mietvertrag geregelt hat, indem beispielsweise eine Staffelmiete für die kommenden Jahre vereinbart wurde. Diese „Mieterhöhung nach Plan“ bietet beiden Seiten Vorteile: Der Vermieter spart sich eine umständliche und mit juristischen Hürden gespickte Prozedur und der Mieter weiß von Anfang an, mit welchen Kosten in den Folgejahren zu rechnen ist.

Mieterhöhungsschreiben bergen immer ein rechtliches Risiko in sich, da eine Vielzahl von Einschränkungen und Fristen zu beachten sind; im folgenden erfahren Mieter wie Hauseigentümer gleichermaßen, worauf es beim „Liebesbrief vom Vermieter“ ankommt…

1 | Formal unwirksames Anschreiben

Die erste Hürde lauert bereits bei der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung. Schriftlich ist in diesem Fall ein absolutes Muss; eine E-Mail oder gar ein simpler Telefonanruf reichen nicht aus.

Außerdem darf die Mieterhöhung nicht im Imperativ dem Mieter aufs Auge gedrückt werden, vielmehr ist seine Zustimmung erforderlich; eine einseitige Erhöhung verstößt nämlich gegen geltendes Recht. Stimmt der Mieter dieser nicht zu, bleibt nur der Klageweg.

Dem Brief sollte deshalb gleich eine Zustimmungserklärung beiliegen, die vom Mieter unterschrieben zurückgesandt wird.

Wichtig ist auch, als Empfänger alle im Mietvertrag angeführten Parteien zu benennen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Personen zum Zeitpunkt des Schreibens die Wohnung tatsächlich nutzen oder nur pro forma mit eingetragen wurden (z.B. Eltern, die für ihr Kind einen Mietvertrag ausgehandelt haben oder ein inzwischen getrennt lebender Ehepartner).

2 | Nicht ausreichend eingeräumte Fristen

Vermieter müssen dem Mieter eine „Überlegungsfrist“ bis zum Ende des übernächsten Monats einräumen; das sofortige Erhöhen der Miete ist also nicht statthaft. Die neuen Konditionen dürfen wiederum erst einen Monat später in Kraft treten.

Kommt vom Mieter keine Rückmeldung, so darf dieses Schweigen nicht als stille Zustimmung gewertet werden, sondern vielmehr als Ablehnung. Bei Problemmietern ist es deshalb sinnvoll, den Brief als Einschreiben aufzugeben, um einen Nachweis zur Zustellung in der Hand zu haben.

Zu beachten ist außerdem die sogenannte Jahressperrfrist. Diesen juristischen Begriff kurz zusammengefasst: Die Miete darf nur alle fünfzehn Monate einmal erhöht werden (ein Jahr + Überlegungsfrist des Mieters + ein Monat Wartezeit).

Wichtig zu wissen: Dem Mieter steht zum Ablauf des übernächsten Monats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens ein Sonderkündigungsrecht zu.

3 | Kappungsgrenze nicht beachtet

Um Mieter vor überbordenden Mieterhöhungen zu schützen, wurde vom Gesetzgeber eine Kappungsgrenze eingeführt. Danach dürfen die Mieterhöhungen der vergangenen drei Jahre zwanzig Prozent des Mietpreises nicht übersteigen.

Wichtig zu wissen: Für einzelne Städte gelten unterschiedliche (niedrigere) Kappungsgrenzen; nähere Informationen dazu erteilt das zuständige Landratsamt.

4 | Unzulässige oder fehlende Grundlage

Der Vermieter muss in seinem Schreiben einen Grund für die Mieterhöhung anführen. Das können beispielsweise umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude sein oder ein Verweis auf den offiziellen Mietspiegel.

Doch aufgepasst, eine pauschale Formulierung „Mietspiegel“ kann ins Auge gehen, denn dieser existiert nur in wenigen Kommunen. Keinesfalls eignen sich die Mietspiegel von Immobilienportalen oder privaten Organisationen, da es diesen an einer rechtlichen Grundlage mangelt.

Gibt es keinen offiziellen Mietspiegel, so kann mithilfe von „vergleichbaren Wohnungen“ argumentiert werden. Hier heißt es aber aufpassen: Wohnfläche, Lage und Ausstattung müssen übereinstimmen und alle wesentlichen Merkmale sowie die Adresse müssen im Brief genannt werden; dadurch soll der Mieter die Chance erhalten, die gemachten Angaben eigenständig (und ohne Rückfrage) überprüfen zu können.

Fazit: Offen und ehrlich für beide Seiten…

Mieterhöhungen sind ein unerfreuliches aber gleichzeitig unausweichliches Thema, mit dem sich Mieter und Vermieter früher oder später auseinandersetzen müssen. Es macht daher Sinn, daß beide Parteien bei Unstimmigkeiten auf Augenhöhe miteinander kommunizieren.

Im Härtefall sollte von Vermieterseite Entgegenkommen signalisiert werden, ebenso darf der Mieter bei diesem Thema nicht sofort in eine Abwehrhaltung verfallen. Letztendlich liegt ein langfristiges, vertrauensvolles Vertragsverhältnis im Interesse aller Beteiligten.


Stand der Informationen: Februar 2018
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